CONTRATO FIDUCIARIO 

1.      INTRODUCCIÓN

La aplicación de los contratos fiduciarios son una herramienta fundamental para los ingenieros hoy en día, es una especie de plataforma para desarrollar tipos de contrataciones para el desarrollo de obras civiles sin ninguna restricción, sin importar el tipo,  la plataforma o el contrato te permite escoger el tipo de fiducia que más convenga según el cliente, es por ende hoy en día mucho ingenieros tienen que meterse en estos temas que son bastante tedioso, porque son temas relacionados con el derecho o abogacía, entonces el ingeniero hoy y más que todo los contratista debe de conocer mucho mas esta campo para poder obtener los contratos u obrar, entonces hablamos de un campo bastante beneficioso para los ingenieros, y en el presente trabajo de investigación se mostrara todo los temas y aplicaciones de los contratos fiduciarios dentro del campo de la ingeniería.

2.      OBJETIVOS

2.1. OBJETIVOS GENERAL

·         Conocer los contratos fiduciarios dentro de la ingeniería civil, su aplicación.

2.2. OBJETIVOS ESPECIFICOS

·         Reconocer los tipos de contratos de fiducia en el campo.

·         Conocer las ventajas y desventajas de los contratos fiduciarios

·         Identificar su sector aplicativo dentro de la ingeniería

3.      JUSTIFICACIÓN

Es importante que, para el desarrollo de un contrato fiduciario, cual sea el tipo de contrato se efectúa tres procesos que hacen al proceso de contrato una fiducia, lo cual existe el fiduciante, el fiduciario y el beneficiario, y entre los tres se entrelazan para cumplir los objetivos de los contratos, que sin importar la condiciones u objetivos es para el desarrollo de alguna obra civil, fuente importante para los ingenieros que se desempeñen dentro del campo inmobiliario o contratistas.

La fiducia es un campo por excelencia para lo ingeniero, comprendiendo esta parte de la ingeniería inmobiliaria y para los contratistas. Aunque es muy amplio comprenderla se puede convertir en una aplicación muy rentable.

En la fiducia se puede hacer múltiples contratos, según la situación, condición, capacidad y entre otras condiciones para que pueda desarrollar de la misma, y el efecto es muy bueno, porque es la posibilidad de desarrollar obras de grandes envergaduras, y que estos tipos de contratos lo permite sin ningún problema ajeno al contrato.

4.      MARCO TEORICO

4.1. CONTRATOS FIDUCIARIOS

En el sector de la construcción, básicamente son las Empresas fiduciarias las que actualmente manejan encargos fiduciarios. Sin embargo, a pesar de la gran cantidad de empresas, casi todas centran sus servicios en encargos fiduciarios de inversión, cobrando una comisión sobre el manejo del dinero, la cual es variable dependiendo del monto del encargo.

4.1.1.      ORIGENES DE LAS FIDUCIA

En El Derecho Romano.  Antiguamente, antes de que existiera una tutela jurídica, el fideicomiso era una relación de mera confianza y buena fe en la que se encuentran dos antecedentes importantes:  

El Fideicommisum. Consistía en la disposición que una persona antes de morir hacía en un testamento, en el que trasfería uno o algunos de sus bienes a otra persona de su confianza, con el fin de que ésta los administrara y entregara el producto de tal administración a otra persona que el testador designaba como beneficiario. El testamento podía disponer que, trascurrido un periodo de tiempo u ocurrido algún hecho determinado, llamado condición, los bienes fueran transferidos al beneficiario. 

El Pactum Fiduciae. Era un acuerdo en el que intervenía el propietario de unos bienes y otra persona en la que éste confiaba plenamente; en dicho acuerdo el propietario trasfería uno o algunos de sus bienes para que la otra persona los administrara con una finalidad específica, como la garantía de pago de una deuda, o el simple cuidado y administración de los bienes trasferidos cuando el propietario debía ausentarse por periodos largos de tiempo cualquiera que fuera la razón. También existió el fiduciae cum amico, que comúnmente se utilizaba por los soldados que iban a la guerra. 

En el Derecho Anglosajón.  Anteriormente se utilizaban los compromisos de conciencia y buena fe que poseía una persona en la que confiaba otra, con el propósito de cumplir una finalidad específica con los bienes que ésta le trasfería, bien fuera en beneficio de quien se los trasfería o de otra persona que él indicaba. Puede constituirse por testamento o por acto entre vivos. La figura descrita anteriormente es conocida como el “trust anglosajón” y es el principal antecedente de la fiducia mercantil. 

4.1.2.      FIDUCIA

La fiducia mercantil es un negocio jurídico en virtud del cual una persona, llamada fiduciante o fideicomitente, transfiere uno o más bienes especificados a otra, llamada fiduciario, quien se obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir una finalidad determinada por el constituyente, en provecho de éste o de un tercero llamado beneficiario o fideicomisario.

4.1.2.1. ELEMENTOS DE CONTRATOS

4.1.2.1.1.      FIDUCIANTE: Persona natural o jurídica, que transfiere uno o más bienes al fiduciario, para que se le administre o venda según la finalidad encomendada en el contrato, y en la modalidad que más crea conveniente para sus intereses el de un tercero llamado beneficiario.

4.1.2.1.2.      FIDUCIARIO: Es a quien se le transfiere los bienes por parte del fiduciante, para venderlos o administrarlos en cumplimiento de la finalidad encomendada por el fiduciante y a través de la modalidad escogida por el mismo fiduciante, en favor suyo, o de un tercero llamado beneficiario.

4.1.2.1.3.      BENEFICIARIO: Puede tratarse de una persona natural como jurídica, privada o pública, nacional o extrajera, y cabe la posibilidad de ser el mismo fiduciante u otra persona destina por éste, a quien a su favor recae el beneficio y el objetivo de la finalidad que debe cumplir el fiduciario.

La existencia del beneficiario, no es requisito indispensable en el momento de constituirla, pero si se necesita su posible existencia dentro del término de duración del contrato.

4.1.3.      OBJETO DEL CONTRATO FIDUCIARIO

4.1.3.1. TRANSFERENCIA DE PROPIEDADES O DOMINIOS

Para cumplir con el objeto de contrato fiducia mercantil, es necesario que haya transferencia de bienes por medio del fiduciante al fiduciario para que constituyan autónomo independiente de su patrimonio que va actuar con la finalidad encomendada por el acto de constitución.

4.1.3.2. BIENES DE OBJETO DE FICUDIA MERCANTIL

El código de comercio no señala expresamente cuales son los bienes objeto de ser constituidos en fiducia.

El artículo 1126 del código de comercio señala que el fiduciante tiene la obligación con el fiduciario de transferir uno o más bienes especificados, por lo tanto, los bienes que transfieren son todos aquellos que tengan una estimación o valor económico, ya sean corporales muebles o inmuebles e incorporales, que se encuentren dentro del trafico jurídico, que no tenga objeto ilícito.

4.1.3.3. TRANSFERENCIA POR ACTA ENTRE VIVOS

El contrato de fiducia debe contener todos los requisitos que exigen la teoría general de contratos para cada una de las partes. Capacidad, exentos de vacíos consentimiento, tener causa y objeto licito, el contrato se denomina de esta manera genérica entre la doctrina acto de constitución, el cual debe contener además de los requisitos ya mencionados, los especiales que caracterizan el contrato de fiducia mercantil.

4.1.3.4. TRANSFERENCIA MORTIS CAUSAS

Tratándose de un acto que permite designar al fiduciario para que, al momento de la muerte constituyente o causante, le sea transferido en su totalidad o parte de sus bienes, con el fin de destinarlos a finalidad designada a favor de un o unos terceros. Es necesario respetar la porción legitima de los hederos forzosos y la aceptación del fiduciario; si no hay aceptación del fiduciario no hay acto constitutivo y por lo tanto no es válido. 

4.2. CONTRATO FIDUCIARIO EN PROYECTOS INMOBILIARIOS

4.2.1.      PREVENTAS

 También llamada administración de preventas, es un producto diseñado para recibir los recursos asociados a un proyecto de construcción, mediante la suscripción de encargos fiduciarios individuales de inversión a nombre de cada futuro comprador de las unidades resultantes del Proyecto.   

Una vez el Promotor del proyecto logra el punto de equilibrio y obtiene el Permiso de Ventas, el cual le otorga la capacidad para firmar Promesas de Compraventa con cada interesado, la fiduciaria entrega al constructor los recursos obtenidos y éste podrá hacer uso de los mismos para dar inicio a la construcción del proyecto inmobiliario. 

4.2.2.      FIDUCIA DE ADMINISTRACIÓN INMOBILIARIA

En los proyectos desarrollados mediante este esquema, se desarrolla inicialmente una fase similar a la Preventa, en la cual las personas interesadas en adquirir los inmuebles se vinculan al Fideicomiso en calidad de Beneficiarios de Área. Al Patrimonio Autónomo se transfiere el lote en el cual se desarrollará el proyecto, y los dineros aportados por los Beneficiarios de Área. La Fiduciaria va entregando estos dineros al Constructor, con el Visto Bueno de un Interventor, lo que garantiza que los dineros son invertidos en un proyecto determinado. Finalmente, la Fiduciaria restituye el Beneficio a los Beneficiarios de Área, transfiriendo a cada uno la propiedad de su respectivo inmueble. 

4.2.3.      FIDUCIA INMOBILIARIA

Es un tipo de fiducia por la cual se entrega a la fiduciaria un lote de terreno sin construir, de manera que sobre el mismo desarrolle un proyecto de construcción y al finalizar transfiera las unidades resultantes, implicando para ello todas las gestiones de gerencia, promoción y ventas necesarias, según el caso. Esta modalidad de fiducia puede contratarse para que las unidades resultantes sean a precio fijo o a costo variable. 

En este tipo de fiducia se realizan contratos mercantiles. 

4.2.4.      FIDUCIA INMOBILIARIA CON AVANCE DE OBRA

Tiene por objeto continuar con el desarrollo de un proyecto de construcción el cual fue suspendido por cualquier circunstancia, para el cual debe ser valorado económica y programáticamente, el avance de la obra construida. 

Posteriormente, se debe establecer la viabilidad del proyecto de acuerdo con el cumplimiento del nuevo punto de equilibrio, desarrollo del proyecto y finalmente la escrituración y liquidación del fideicomiso. 

Este tipo de fideicomiso inmobiliario no es muy común, aunque es una alternativa importante para múltiples proyectos que por cualquier motivo debieron ser abandonados. 

4.2.5.      FIDUCIA DE ADMINISTRACIÓN DE PROYECTOS DE INFRAESTRUCTURA

Este negocio, consiste en administrar parte o la totalidad de los recursos y derechos patrimoniales asociados a un proyecto de infraestructura para destinarlos al desarrollo del mismo. 

Este tipo de fiducia es manejado normalmente por el Estado o por Contratistas de obras para el Estado, para garantizar el desarrollo del proyecto de infraestructura. De esta forma los rendimientos que se obtienen del manejo del fideicomiso se invierten en el desarrollo del proyecto hasta que se termine el proyecto o hasta que se terminen los recursos del mismo. 

4.2.6.      TITULARIZACIÓN

Negocio que consiste en transferir activos que por lo general son ilíquidos, como grandes construcciones, Conjuntos de Locales Comerciales o de Bodegas Industriales, lotes, proyectos de infraestructura, obras públicas o flujos de caja futuros a un patrimonio autónomo, por parte del fideicomitente. 

La fiduciaria que manejará la titularización, emite títulos valores a cargo del patrimonio autónomo, y es la responsable ante los inversionistas del cumplimiento de dichas obligaciones. La fiduciaria entonces, como administradora del activo titularizado, debe conservar, custodiar y administrar los bienes, y recaudar los recursos necesarios para atender las obligaciones derivadas de la emisión. 

4.3. PRODUCTOS FIDUCIARIOS APLICABLES A DESARROLLOS INMOBILIARIOS 

4.3.1.       ENCARGOS FIDUCIARIOS DE PREVENTAS

Este tipo de producto fiduciario, es aplicable para proyectos en los cuales sólo se tiene el lote, estudios y diseños, ya que sobre estos se realizan encargos fiduciarios hasta alcanzar el punto de equilibrio, momento en el cual, la fiduciaria siguiendo instrucciones previamente señaladas, entrega al promotor los dineros producto de los encargos para iniciar la construcción del proyecto.  

Si el Promotor no es propietario del lote, sino que sólo tiene una Opción de Compra sobre el mismo, puede utilizar este esquema para sondear el mercado, condicionando la Opción de Compra al éxito en la etapa de Preventas.  De esta manera, sólo si llega al Punto de Equilibrio en un periodo de tiempo fijado, ejerce

la opción de comprar el lote y, con los recursos entregados por la Fiduciaria, pagarlo e iniciar la construcción. 

Mientras el promotor no tenga permiso de ventas no puede realizar ventas sobre planos, por lo cual es de obligatorio cumplimiento realizar encargos fiduciarios mientras se obtiene el mencionado permiso, junto con la obtención de la licencia urbanística y el alcance del punto de equilibrio. 

Dado lo anterior, la fiduciaria puede ir en acompañamiento del proyecto hasta el final del mismo o retirarse una vez se alcancen las tres condiciones anteriormente descritas, todo según indicaciones entregadas previamente a la fiduciaria por el promotor del proyecto. 

Este es recomendado para aquellos promotores de proyectos de amplia experiencia y reconocimiento en el medio, ya que la oficina de planeación municipal otorgará con mayor facilidad el permiso de ventas. 

4.3.2.      FIDUCIA DE ADMINISTRACIÓN INMOBILIARIA

 La diferencia con el esquema de Preventas radica básicamente en que, al realizarse un Contrato de Fiducia Mercantil, el lote se transfiere a la fiduciaria, por lo que ésta realizará todos los contratos con los beneficiarios de área, recibiendo sus aportes hasta el final del proyecto. Los dineros captados se entregarán al constructor según el avance de obra presentado por el interventor designado dentro del contrato fiduciario.  Finalizada la construcción, la Fiduciaria transfiere la propiedad de los inmuebles a los Beneficiarios de Área. 

Este es recomendado para aquellos promotores de proyectos de poca experiencia, ofreciéndoles seguridad a los compradores, ya que es la Fiduciaria quien manejará el lote y todos los recursos entregados, destinándolos exclusivamente al desarrollo del proyecto.

4.3.3.      FIDUCIA INMOBILIARIA CON AVANCE DE OBRA

Este tipo de fiducia aún tiene muy poca aplicación en el medio colombiano, sin embargo, en los pocos casos en los cuales se ha recurrido a él ha funcionado con éxito. 

Es similar a la fiducia inmobiliaria en el sentido de transferir a la fiduciaria no sólo el lote sino también los activos adicionales que se hayan destinado al proyecto, cuantificándolos y valorándolos con el fin de estimar el porcentaje de avance del proyecto en el cual fue suspendido. De esta forma, se debe calcular el nuevo punto de equilibrio del proyecto y de igual forma la fiduciaria realizará todos los contratos mercantiles a los fiduciarios de área hasta el final del proyecto. Este tipo de fiducia es recomendado para proyectos que por cualquier circunstancia se debieron suspender y cuya reactivación no ha sido fácil de continuar. 

4.3.4.       FIDUCIA DE ADMINISTRACIÓN DE PROYECTOS DE INFRAESTRUCTURA:

En este tipo de negocio, la Fiduciaria administra parte o la totalidad de los recursos y derechos patrimoniales asociados a un proyecto de infraestructura, para destinarlos al desarrollo del mismo. Con el fin de apoyar la consecución de los recursos necesarios para la ejecución del Proyecto, se podrán estructurar fuentes de pago de créditos con entidades financieras, garantizar emisiones de bonos u otros tipos de estructuras financieras que se requieran para dar liquidez al Proyecto, se realizarán pagos a terceros, contratistas y proveedores del mismo. Incluye concesiones de obra civil, servicios públicos y similares. 

Cabe destacar, que los inversionistas o quienes compran bonos del proyecto a realizar, analizan el flujo de caja del proyecto con el fin de decidir la rentabilidad de la inversión a realizar. 

4.3.5.      TITULARIZACIÓN

Este tipo de fiducia consiste en transferir unos activos que normalmente se consideran ilíquidos, como una construcción o un lote, a un

Patrimonio Autónomo por parte del Fideicomitente u Originador de la Emisión, la Fiduciaria como Agente de Manejo de la Titularización, emite títulos valores a cargo del Patrimonio Autónomo, y es la responsable ante los inversionistas del cumplimiento de dichas obligaciones; para el efecto, verifica la transferencia del activo titularizado, la estructuración de las garantías, la valoración del activo, administra la emisión, etc.  

La titularización puede utilizarse tanto para el desarrollo de proyectos inmobiliarios de gran envergadura como hoteles, puertos, vías, etc., así como para obtener liquidez con proyectos ya desarrollados.

4.4. VENTAJAS COMPARATIVAS RESPECTO AL USO DE PRODUCTOS FIDUCIARIOS PARA EL DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS 

 4.4.1.  VENTAJAS EN EL DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS BAJO LA MODALIDAD DE FIDUCIA 

4.4.1.1.  VENTAJAS DE ORDEN JURÍDICO 

·         Estructura de conformación y manejo flexible, de acuerdo con la voluntad de las partes que suscriben el negocio. 

·         Manejo confidencial de la información de los participantes del negocio y de las condiciones del mismo, que están sujetos al deber de reserva bancaria. Lo cual quiere decir que las entidades bancarias se reservan el derecho de suministrar información a terceros. 

·         No se asumen costos relativos a trámites notariales, de registro mercantil, entre otros, para efectos de conformación, puesto que no se requiere la creación de sociedades. 

·         Permite que los participantes regulen las normas de entrada y salida del negocio, incluyendo la forma de realización de aportes, barreras de salida, entre otros. 

·         Las reglas de juego pueden ser modificadas con facilidad entre las partes. 

·         Los socios pueden estructurar órganos de decisión para los temas claves del negocio, con forma de operación ágil. 

·         Se pueden establecer reglas de liquidación claras y ágiles, a diferencia de los engorrosos trámites que conlleva el tema para una sociedad. 

4.4.1.2.  VENTAJAS OPERATIVAS 

·         No requiere una estructura administrativa y contable independiente, por cuanto estas actividades son desarrolladas por la fiduciaria. 

·         No se requiere la adquisición, sellamiento y registro de libros de comercio y papeles del comerciante (como Cámara de Comercio), toda vez que los mismos son registros internos del fideicomiso. 

·         La fiduciaria genera y suministra información periódica y oportuna de los informes de avance del proyecto, lo que permite tener a disposición una actualizada información del funcionamiento del fideicomiso.

·         El patrimonio autónomo tiene un estricto control y vigilancia, tanto de los órganos internos de la fiduciaria, como por parte de la Superintendencia Financiera.

4.4.1.3. VENTAJAS DE ORDEN FINANCIERO 

·         No son sujetos de impuesto de renta. 

·         No son sujetos de renta presuntiva. 

·         No son sujetos de retención en la fuente. 

·         En algunas ciudades no son sujetos del impuesto de Industria y Comercio 

·         No son sujetos de impuestos especiales tales como de guerra o paz.

·         Manejo eficiente del 4 por mil. 

·          Los costos de constitución, funcionamiento y liquidación del fideicomiso son menores frente a los que se puede incurrir en la creación de sociedades comerciales. 

·         No se tienen costos como revisoría fiscal, contador público, matrícula mercantil, etc., los cuales incrementan el costo de la administración de una sociedad. 

4.5. COSTOS DE FIDUCIA

Debe tenerse claro, que cada negocio de fiducia es único y tiene sus particularidades especiales, por lo cual, es complicado tipificar los casos de fiducia. 

El costo de la fiducia se puede cobrar por costo mensual fijo o por encargo por unidad en el caso de preventas. Lo anterior debido a que existen proyectos inmobiliarios que requieren pocos informes o análisis, típicos de proyectos de estrato alto, o mucha papelería y trámites en el caso de proyectos de inversión social o vivienda de interés social. 

El negocio de la fiducia es rentable para la entidad fiduciaria, dado que la fiducia normalmente cobra entre el 0,5% y el 1,0% (incluso menos de acuerdo con el tipo de proyecto) del valor de las ventas. El porcentaje varía de acuerdo con el valor de las ventas de cada encargo o contrato realizado, ya que en caso de viviendas de interés social el porcentaje del costo de la fiducia con respecto al valor total de la vivienda es muy alto ya que para un encargo deben asumirse los mismos costos de operación que para una vivienda de estrato alto, en la cual el porcentaje puede ser incluso menor al 0,5% del costo del inmueble.

De esta forma, la fiduciaria debe cubrir los costos de operación y de los informes jurídicos y contables.

4.6. PUNTO DE EQUILIBRIO DE UN PROYECTO

Se define como el punto económico en el cual los ingresos percibidos o proyectados, ya sea de los socios, de las preventas, o de la suma de todos los anteriores, permiten realizar el proyecto en su totalidad, sin incluir las utilidades que este pueda generar.

Como se expuso anteriormente, cada proyecto es único y tiene sus particularidades, por lo que el cálculo del punto de equilibrio es diferente para cada proyecto. 

Generalmente, en los proyectos realizados por fiducia, se negocia el lote sujeto a un acuerdo de voluntades en el cual se calcula el punto de equilibrio, y una vez se logra, se compra el lote y se desarrolla el proyecto. 

Existe el caso en el que el dueño del lote se convierte en beneficiario de la fiducia, lo cual hace reducir sustancialmente las preventas para alcanzar el punto de equilibrio. En este caso, el dueño del lote se convierte en socio del proyecto al cual se le puede cancelar el valor del lote ya sea en dinero o en unidades construidas, previo acuerdo con el promotor del proyecto.

4.7. FIDUCIA EN COLOMBIA

En Colombia, se encuentra normatividad relacionada con la fiducia desde finales del siglo XIX, reglamentación que está incorporada en las normas del derecho civil que consagran la propiedad fiduciaria y posteriormente, en normas de derecho financiero que introducen la figura del encargo fiduciario (ley 45 de 1923) y en las normas del derecho comercial que reglamentan la fiducia mercantil. (Código de Comercio, capítulo XI). Más recientemente, la ley 45 de 1990, dio impulso a la actividad fiduciaria al establecer que sólo podía ser desarrollada a través de sociedades independientes con requisitos mínimos de capital. En consecuencia, los establecimientos de crédito desmontaron sus secciones fiduciarias y continuaron realizando la actividad a través de filiales.  

Si hay un sector de la economía que ha experimentado una de las más ilustrativas transformaciones, es el de la construcción. Las firmas que sobrevivieron a la crisis de finales de los 90, viven desde entonces en una constante evolución. Antes manejaban al mismo tiempo múltiples proyectos urbanísticos, tenían onerosas nóminas y compraban costosos terrenos a terratenientes, que financiaban con los bancos.  

De esta manera, generaban un flujo de caja que mantenía la estructura de la organización. Pero después de la crisis, las nóminas se redujeron a su mínima expresión, los dueños de las tierras se volvieron socios de los proyectos, la fiducia se convirtió en la mejor garantía para que ninguna obra empezara sin antes llegar a su punto de equilibrio, surgieron diversas maneras para vincular inversionistas con figuras como los derechos fiduciarios y se atrevieron a salir más allá de las fronteras. Se volvieron versátiles, diversificaron y concretaron alianzas estratégicas. Esto les ha permitido aprovechar un “boom” que comenzó en 2002 y que sólo hasta el presente año empieza a desacelerarse. 

A continuación, se enumeran las principales entidades que manejan encargos fiduciarios en Colombia: 

1. Acción Fiduciaria S.A.

 2. Alianza Fiduciaria 

3. BBVA Fiduciaria 

4. Cititrust  

5. Fiduciaria Corficolombiana  

6. Fiduagraria 

7. Fidubogotá 

8. Fiducafe 

9. Fiducentral 

10. Fiduciaria Colseguros

 11. Fiduciaria GNB Sudameris 

12. Fiduciaria Popular 

13. Fiducoldex 

14. Fiducolmena

15. Fiduciaria Bancolombia  

16. Fiducolpatria 

17. Fiducor 

18. Fidudavivienda 

19. Fiduciaria de Occidente 

20. Fidupetrol 

21. Helm Trust 

22. HSBC Fiduciaria 

23. La Previsora 

24. Santander Investimento Trust

4.8. PRINCIPALES PRODUCTOS FIDUCIARIOS UTILIZADOS EN COLOMBIA

A continuación, se describen los productos fiduciarios más utilizados por los constructores como herramienta para el desarrollo de proyectos inmobiliarios: 

Fiducia de garantía: Contrato o Negocio en virtud del cual una persona natural o jurídica denominada fideicomitente, transfiere de manera irrevocable un patrimonio autónomo administrado por una empresa fiduciaria, la propiedad de uno o más bienes a título de fiducia mercantil, con el fin de garantizar con ellos y su producto, el cumplimiento de una o varias obligaciones a cargo del fideicomitente o de terceros, en beneficio de uno o varios acreedores. 

Fideicomisos de inversión: La fiduciaria recibe del fideicomitente bienes inmuebles, dinero, etc, así como las instrucciones con las cuales debe dar cumplimiento al fideicomiso o fiducia mercantil, con la finalidad de conformar un patrimonio autónomo de acuerdo con los parámetros de rentabilidad, seguridad y liquidez que sean acordados entre las partes. 

Contratos de asesoría financiera: Negocios en virtud de los cuales el fideicomitente acude a la fiduciaria, para que ésta, dada su experiencia y conocimiento en el sector financiero, brinde asesoría respecto al tipo de inversiones que deben realizar con el fin de obtener utilidades asociadas al riesgo que quiere manejar el cliente o fideicomitente. 

Fiducia de administración: Son todos los negocios fiduciarios en los que el fideicomitente encomienda a la fiduciaria la administración de bienes o recursos, lo que por lo general implica una gestión profesional que conlleva labores de tipo administrativo, contable, financiero, jurídico, entre otras.  Existen varias modalidades, como son de administración de recaudos y pagos, la administración simple, Administración inmobiliaria, la fiducia inmobiliaria, fiducia inmobiliaria con avance de obra, la fiducia de normalización de activos, la administración de proyectos de infraestructura y la administración de emisiones de acciones o bonos y Titularizaciones.

5.      CONCLUSIONES

Podemos denotar las aplicaciones tan importantes que tiene la fiducia en el campo ingenieril, es una ventaja bastante grande para el desarrollo de obras, son de gran importante para el desarrollo inmobiliario del país, en temas de vivienda la ventaja es muy grande tanto para el estado e instituciones privadas que pueden acceder este tipo de contrato, en los ejemplo que pueden verlos en los anexo, es claro las ventajas que ofrece para el desarrollo de fiducia en el país, es un punto a favor de todas las empresas de ingeniería, que comprende este campo, y que es de notar como en ciudades como barranquilla el desarrollo inmobiliario ha crecido enormemente a diferencia de otras ciudades de Colombia, entonces esto una rama muy aplicativa y desarrollista para cualquiera parte de Colombia donde exista grandes inversionista y empresas de grandes envergaduras.

     BIBLIOGRAFIA

•      SUPERINTENDENCIA BANCARIA, Resolución 3914 de 1986 

•      -SUPERINTENDENCIA DE SOCIEDADES Auto No. 4102213 del 5 de Junio de 1995

•      -SUPERINTENDENCIA DE SOCIEDADES Auto 410 5447 del 21 de noviembre de 1995

•      SUPERINTENDENCIA BANCARIA, Resolución 3914 de 1986 Art.8

•      SUPERINTENDENCIA BANCARIA Circular 007 de 1996.

•      CODIGO DE COMERCIO

•      CODIGO CIVIL

•      (PRODUCTOS FIDUCIARIOS Y SU APLICACIÓN EN EL DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS; ELIANA ANDREA GIRALDO COLORADO; MARCELO VELÁSQUEZ VÉLEZ ;  UNIVERSIDAD DE MEDELLÍN; ESPECIALIZACIONES FACULTAD DE INGENIERÍA; GERENCIA DE CONSTRUCCIONES; MEDELLÍN; 2008)

•      http://repository.udem.edu.co/bitstream/handle/11407/381/Productos%20fiduciarios%20y%20su%20aplicaci%C3%B3n%20en%20el%20desarrollo%20de%20proyectos%20inmobiliarios.pdf?sequence=1&isAllowed=y

•      - LEY 222 DE 1995

•      - LEY 550 DE 1999

•      ESTATUTO ORGANICO DEL SISTEMA FINANCIERO (DECRETO 663 DE 1993)